コロナで絶賛自粛中の最中、規制をもろともせず湘南の海へ出向き荒波を乗りこなすサーファーさんたちの姿を見て、「ルールは破るためにある」という誰かの言葉を思い出しました。ダメと言われると余計にやりたくなるのは、人の常ですね。
サーファーさんたちに乗らなきゃいけない波があるように、不動産投資にも乗らなきゃいけない波があります。そうです・・「デッドクロス」です。今回は、来たら乗るっきゃない！デッドクロスという荒波の乗りこなし術を見ていきたいと思います。
デッドクロスの波は荒い
デッドクロスとは直訳すると「死の交差点」という意味なわけですが、不動産投資でいう「死」とはずばり赤字です。デッドクロスは赤字＝手元にキャッシュフローが残らない収支状況に陥るポイントのことでして、このポイントというのが
ローンの元本返済額が減価償却額を上回るポイント
なのですね。
デッドクロスは「物件の耐用年数＜ローン期間」の条件下で起きます。なので投資物件を長期ローンで購入しているのなら、あなたの行く末はおそらくデッドクロスサーファーです。
「ローンの元本返済額＞減価償却額」という状態に陥ると何が悪いかというと、所得税が増えます。そうすると今までプラスだったキャッシュフローがマイナスになって、一気に「お金っ！ないんですけど！！」という窮地に立たされます、つくづく恐ろしいですね。
デッドクロスの怖さを
シミュレーションで体感する
デッドクロスの波は荒いだけでなくしつこいのがイヤーなところで、一度乗ったらずっと乗り続けなければいけません。ここで、そんなデッドクロスの荒さとしつこさを超簡単なシミュレーションで見てみます。
＜条件＞※ローン金利、経費は無視
・物件：土地500万円、建物500万円
・残存耐用年数：5年
・減価償却：500万円（100万円/年）
・借入：1,000万円
・返済期間：10年
・家賃収入/年：120万円
・ローン返済額/年：100万円
・所得税率：20％
このシミュレーションを見て分かるように、1年目～5年目までの減価償却費＝ローン返済元金となる期間ではデッドクロスは発生しないんですね。ですが6年目からは減価償却費＜ローン返済元金となるので、家賃収入＝利益になってしまって所得税が一気に増えます。そうなるとキャッシュフローはマイナスになっちゃうわけですね。
デッドクロスの正体
デッドクロスはイヤーなやつではありますが、見方を変えるとまた別の顔が浮かんできます。
オーナーさんの多くは物件探しの際に「いかに物件を安く買うか」を考えると思うのですが、不動産の価値はほぼ土地によって決まるとすると、不動産投資の本質は「いかに土地を安く買うかの戦い」になるともいえるでしょう。
不動産投資全体を「土地を安く買うための計画」とした場合、減価償却費はローンの返済を代行してくれる自己金融機能として働くものと見れます（上記シミュレーションでいう1～5年目です）。
そして建物の減価償却が終わったら（＝建物分のローンの返済が終わったら）土地部分の返済に移るのですが、土地部分のローン返済は家賃収入で行うことで身銭を切らずにしかも安く土地を自分の物にできるというわけですね。
つまり、減価償却が終わり土地部分のローン返済をしている段階＝デッドクロスの真の姿というふうにも見れちゃうわけです（上記シミュレーションでいう6年目以降です）。
ただ！ここでネックになるのが税金です。土地の名義は既にオーナーさんのものですが、実際には毎月のローンの元金に20％の利息（所得税）が乗っかった金額を支払って土地を取得している段階にあります。
上記のシミュレーションでいうとローンの元金を返済するだけであれば100万円で良かったもののそこに利息の姿をした所得税が乗っかるので、キャッシュフローをマイナスにしないためには最低125万円の税引き前利益が必要です。
つまり家賃収入は125万円必要ということになるので、表面利回り12.5％でデッドクロスは発生するもののキャッシュフローは±0に抑えられます。
デッドクロスの攻略術
最後に、デッドクロスの攻略術を簡単にまとめておきます。
①利回りの高い物件を買う
法定耐用年数を超えるローン期間を設定すれば、デッドクロスは必ず起きます。ですが利回りの高い物件を選べば、キャッシュフローをマイナスにしないことはできるわけですね。
②長期譲渡所得になる5年目以降に売却する
5年間のインカムゲインをリターンとして確定させる作戦ですね。ただし売却損も売却益も出ないことが前提です。もし幸運にも売却益が出ると、その利益にまたあいつ、譲渡所得税が20％かかります。
③土地代金分の自己資金を投入して購入する
土地部分を自己資金で購入して建物部分のローンを減価償却期間内に完済すれば、デッドクロスは起こりません。ただこの場合でも、20％の所得税の支払いはついて回ります。だってサラリーマンの自己資金って、給与所得からすでに20％程度の所得税が引かれた後の残りなのですから・・・。
悲しいことに、せっせと税金を払いながら貯めた自己資金で買うか、ローンを返済しながら税金を払うかの違いでしかありません。
なんかもう・・デッドクロスが悪いんじゃなくて、税金の方が悪魔やんと思えてなりません。
危険なのはコロナでも湘南に集うサーファーさんたちでもなく、魅力がありすぎる湘南の荒波ってことでしょうか。
