今回は、「瑕疵担保責任（旧法）」が2020年4月1日に「契約不適合責任（新法）」に変わった民法について解説しよう。
法律は、難しい言葉ばかりでイライラするかも知れへんが、不動産経営している人やこれから不動産で金儲けを考えている人は、我慢して読んでや。ためになるで。
まず、何で変わったんか。早い話、「瑕疵担保責任」は分かりづらい、瑕疵の意味が分からへん、と言うのがあるらしい。わしは、瑕疵（かし）は読めても書けへんから、ええことやと思うけど、内容は相変わらず言い回しがややこしすぎる。
「瑕疵担保責任」とは、売買の対象物に隠れた瑕疵（通常有すべき品質を欠くキズ）がある場合、売主が買主に対して負う責任のことや。
例えば、雨漏りやシロアリ被害を知らせずに契約・引渡した場合は、それらがこの瑕疵に当たる。
「わしも知らんかったから、しゃーないやんか・・・」と言うのは言い訳にもならん。裁判で負ける。逆にそれを知らせて契約書に盛り込んでおけば、瑕疵にあたらへん。
旧法では物件契約時に渡す「物件状況等説明書」に雨漏りの有無や修理済か否か、あるいはシロアリ被害の有無など、色々と書き込む項目がある。それに正直に記入すればええだけや。これは新法でも同じこと。
「ほんなら、何が変わってんのや」ってなるが、旧法では通常の注意では発見できない隠れた瑕疵を対象にしとった。新法では、隠れていたかどうかではなく、契約書に書かれていたかどうかが問題になる。契約書に書かれていれば瑕疵にならない。
そやけど、どっちにしても「物件情報等説明書」に具体的に書くんやから、ほとんど中身はおんなじやね。まじめにやっとる人は、あんまり気にせんでもええわ。
新法で大きく変わったんは、買主の請求権が増えたことやな。ここからが本番や。寝たらあかんで！。
旧法では瑕疵があった場合、買主には、損害賠償と契約の目的が達成できない場合の契約解除（解約）の2つの権利があった。
新法では、次の5種類の権利になっておる。増えとるんよ、気いつけなあかん。
- 追完請求（無過失）
物件が契約内容と異なっている場合、修繕などで契約どおりのものしてもらう権利。
- 代金減額請求（無過失）
上の補完的な権利で、修繕などで契約どおりのものにならない場合は、減額してくれと言う権利。
- 催告解除（無過失）
これも上の追完請求を補完するもので、修繕も減額にも応じてくれない、あるいは納得できない場合に、催告して解除できる権利。こりゃ、脅しやね。
- 無催告解除（無過失）
契約の目的を達することができない大きな不適合が見つかった場合、催告なしに解除できる権利。
- 損害賠償請求（過失）
契約不適合が売主の過失による場合、信頼利益（登記などの準備費用）と契約どおりの物件であれば得られたであろう利益を請求できる権利。
旧法の無過失の瑕疵に対する賠償請求に対して、新法では過失があった場合に限定されている。
旧法でも瑕疵が見つかった時、売主が「修繕するから勘弁して〜な」や、「まけるから勘弁して」と言うのが実態的にある。売主も損害賠償や契約解除になるのは嫌やからね。つまり、上の１・２は実態に合わせたものと言える。
５の売主に過失があった場合の損害賠償は当然だが、４の契約の目的が達成できない場合の催告なしの契約解除は怖い。何をもって目的の達成とするか、達成の定義が曖昧。裁判になりそうやな。
そやから、何が「契約の内容」で、何が「契約不適合」になるかを契約前に売主・買主が物件状況を元にして確認し合い売買契約書に記載することが大事になる。
旧法も新法でも現状有姿渡し、あるいは瑕疵担保責任や契約不適合責任を無効にする特約をつけることは可能だ。そやけど、安心したらあかん。
現状有姿と言うのは、経年劣化による状態のものや、目視できるものを指すのが一般的で、隠れた瑕疵や契約不適合を免責することは出けへん。
また、個人が売り主の場合、買い主と合意の上で瑕疵に対する請求権を無効とする特約をつけることができる。一応、契約書の特約に記載しておく方がええやろ。
そやけど、それがどこまで有効かは、契約内容と記載事項によるから100％安心と言うわけにはいかん。
「ほなら、どないしたらええねん！」ってことになるが、諦めて瑕疵になりそうなことを全部書くしかないやろ。
「そんなもん、どこまで書いたらええんか分からんわ！」って声が聞こえてきそうやな。そやけど、今はユーザー保護の時代なんや。あんたが買い主になることもあるんやで。
個人が不動産を売る場合は、リスクを回避ために専門家にインスペクション（検査）をお願いすることを勧める。そして、業界が作っている契約不適合責任用の新しい売買契約書を利用するのが一番やな。
インスペクションには、5〜6万円位のお金は掛かるが、しゃーない。その金をケチってクレームになり、後で大損するよりええやろ。
そのほかにも若干の変更はあるけど、全部を書き出したら面倒くさがり屋の皆は飽きてしまうやろうから、ここでは省略しておく。
大まかにには、買い主に有利な内容になっとる。そやけど、口は悪いが真面目なわしはちっとも怖いことあらへん。真面目が一番やで。
詳しく知りたかったら、弁護士さんが解説しているホームページでもみてやってくれ。ただし、法律専門用語が多すぎて、頭が痛くなっても知らんよ。
