不動産購入で要注意! クリーニング代とおじいちゃん弁護士

こんにちは。東京で不動産会社を経営している大家です。

先月、うちの会社が仲介で決済した1棟マンション売買で少々揉め事があったので、投稿します。

人から聞く不動産の話って、成功話よりも揉め事話の方が圧倒的に役立ちますからね!

この1棟マンション売買はサービサー案件といって、売主が経営破綻してしまったため、サービサー(債権回収会社)が担保回収のために不動産売却をすすめていたものです。

なので、通常の不動産売買では登場しない弁護士が何かと顔を出してきます。

当初、売主から「敷金の代わりにクリーニング代を預かっている」と確認しており、敷金同様に売買の際に買主に移行される金銭として話を進めておりました。(入居者から預かっている敷金は、通常の不動産売買では売主から買主に引き継がれます)

物件をお持ちの大家さんならご存知と思いますが、退去時のクリーニング代は入居時に回収しておくのが一番です。

最近は退去の際に、「これは経年劣化だ」とか「通常クリーニングは大家の業務範囲だ」などネット知識を駆使して支払いを拒否する入居者が少なくないですからね。

この預かりクリーニング代は、ほぼ敷金と同様に使われるため、一般的には「退去時のために預かっていて、クリーニングは未実施であるのだから預り金ですね」というのが不動産会社での共通認識です。

しかし今回は破産案件で弁護士が間に入って取引が進んでいたため、業界の共通認識など知ったこっちゃないとばかりに、弁護士があれやこれやと難癖をつけてくるのです。

決済前日になり、弁護士が「クリーニング代は預り金ではないだろ?(返さなくていいお金だろ?)」と言い出し、弁護士以外の当事者はみんな「えっ?? そんなはずないでしょ?」と思いながらも、売主は返さなくてよいならお金は渡しなくないわけで、急にごね始めました。

こちらも、「通常の不動産取引では、クリーニング代は預り敷金と同様の扱いです!!」と強く主張したのですが、弁護士が回答書として下記の文書を作成しこちらに送ってきました。

少し長いですが、引用します。

クリーニング代などの細かい項目に対して弁護士が見解を述べる、希少な(笑)機会ですので。

「(中略)貴社から、ハウスクリーニング代は、名称は敷金ではないが、預り金と考えて●●(売主)から●●(買主)に引き継ぐ必要がある旨のご指摘がありました。

そこで検討させて頂きましたが、賃貸借契約に基づき入居者から●●(売主)が受領したハウスクリーニング代名目の金員は、賃料であって、敷金その他の預り金には該当しないと考えられますのでご回答申し上げます。

 敷金は、賃貸借終了後建物明け渡し完了の時に、それまでに生じた被担保債権を控除しなお残額がある場合は、その残額につき具体的に発生するものですが、ハウスクリーニング代名目で受領した金員は、これと性質を異にします。ハウスクリーニング代として授受した金員は、使徒が限定されているわけでなく、過不足の精算を予定していませんので、預り金の性質を有するものではないと考えられます。

 また、ハウスクリーニング自体、通常損耗の範疇に入る汚損を念頭に置いたもので、賃料の受領によって賄われる性質のものと考えられますので、その性質は、建物使用の対価であって、賃料と思料します。」

、、、好き勝手に思料されてしまいました!!

弁護士が作成した回答書に対抗していると時間もかかるので、「通常の取引ではありえないが、取り敢えずそれでいいですー」と軽く流しておきました。

もともとサービサー案件は、通常の売買取引よりかなり割安で取引されるお得な案件ですので、クリーニング代なんかで引っかかってしまっては、もったいないですからね。

最近の築浅物件では、敷金ゼロ、預かりクリーニング代有りという募集が増えているので、物件を購入される際には、預かりクリーニングの取り扱いに関してご注意ください。

また、話を聞かない、おじいちゃん弁護士にもご注意ください! 笑

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