不動産投資は金額が大きくなるので、物件購入時には融資が必要になるケースが多いです。
「不動産投資は融資が肝」という人もいるくらいです。
では、銀行はどんな人にお金を貸したいのでしょう？
これはもちろん銀行によっても多少、基準が変わりますが、一つには、あなた自身が人にお金を貸す時に、どんな人に貸したいかを考えるとわかりやすいと思います。
まずは、お金を借りる人の属性です。
属性というと借りる人の職業、年収、金融資産などですね。
次に物件そのものの評価ですね。
そもそも、儲かる物件なのか、売っても貸したお金が戻ってくるだけ評価があるのかなどです。
では、これを前提に、将来の融資対策も考えてみましょう。
サラリーマンの方が不動産投資を始めると、今までとは違って、経費にできるものが多くなります。
外食や交通費も賃貸収入を増やす目的であれば、経費にすることができます。
そして、経費が多くなると利益が少なくなって税金が低くなります。
いわゆる「節税」ですね。
しかし経費にできるからと言って、経費を多くしてしまうと、利益と同時にお金も減ってしまいます。
そしてこの状態を嫌うところがあります。
それが銀行です。
銀行は、利益を上げている人、税金を払っている人が大好きなんです。
この銀行の心理を逆手に取れば、節税せずにお金を残すことができるようになります。
それには、まず最低限の経費しか使わないようにすることです。
不動産運営の経費の金額的なランキング１位は、利息か減価償却費です。
この２つで経費全体の半分以上を占めることもよくあります。
減価償却費は運営が始まってからは、お金が出ていかない経費なので、支出も伴う経費としては、１位は利息ということになります。
あとのランキングでいうと、修繕費や固定資産税、管理費などが入ってきます。
逆にいうと、記帳の手間をかけてあまり細かい経費を積み増しても、それほどのインパクトはないということです。
なので、細かい経費を削減して、利益を上げます。
これを２～３年続ければ、銀行が認めてくれるようになります。
結果、今までよりも金利が下がることがあります。
１億円を借りていて、１％金利が下がれば、約１００万円キャッシュフローが増えることになります。
そして次の物件を購入するときの融資も受けやすくなります。
このようにすれば、無駄な節税をせずにお金を残すことができるようになります。
もちろん、現在融資を受けていて、これからも不動産を増やしていきたい場合に使える方法ですが、無駄に節税をするよりも、よっぽど健全で、効率的にお金を増やせる方法だと思います。
