不動産投資リフォーム記「異臭ボロ戸建て、さてどうする?」

2018年の秋、埼玉県の田舎でそこそこヘビーな異臭廃屋を購入しました。今回はその購入までのプロセスと、リフォーム計画などを投稿したいと思います。

まず、購入きかっけですが、大手不動産会社の担当に教えてもらいました。

たまたま別の築古戸建てをこの担当者から購入したばかりで、「他にも安いのあったら教えて下さい! 現金で買います!」と鼻息荒く話したばかり。

その荒めの鼻息を覚えていてくれて、早速連絡をくれたのです。

「非公開で話が入った相続案件で、売り主は10万円でもいいから早く売りたいらしいです。でも残置物がかなりあるみたいですけど、どうします?」

マジっすか? ぜひ資料見せて下さい! 自宅で確認したところ、東武東上線の某駅の近くで相続税路線価はなんと、350万円もでます。

か、か、かいます!

資料みながら、天井に向かって叫びました。

だって、銀行が350万円の評価をしてくれる物件が10万円で手に入ったら絶対にお得じゃないですか。

見る前から共同担保用に購入しようって決めていました。

そんな、高めテンションのまま現地確認に行きました。

不動産会社の担当者も来てくれて、和やかに現地入りした僕たちを、まずは庭の大量残置物がお出迎えしてくれました。

思っていたより、手強そうだね。。

そう思いながら玄関ドアを開けると、大量ゴミ&強烈異臭。

本気レベルのゴミ屋敷に、不動産投資年数が浅い僕は、声を出すことも出来ない状態に陥りました。

家の中は腐敗し、猫の糞尿がいたるところから異臭を放ち、蜘蛛の巣もあちこちにかかっています。

こんな所に、つい最近まで人が住んでいたのかと衝撃を受け、軽いショック状態のまま内覧を終えました。

写真はイメージです

想像を超えた残置物の量と、気がおかしくなりそうな糞尿の異臭と、ゴミ屋敷の持つダウナーな空気感で、すっかりと購入意欲が失せた僕をみて、担当者も慰めるように「いくら安くてもこれはおススメしません、買わないほうがいいですよ」と言いました。

結局「すいませんが、今回はパスします。。」と担当者に告げて、疲れた身体で帰宅しましたが、家に帰ってお風呂に入って気分が落ち着いてから考え直すと、「買うのはあくまで共担目的。350万円の評価が出てる物件を、10万円で買えるなら投資として買うべきではないのか?」という当たり前の計算が働き、次の日「やっぱり買います!」と荒い鼻息を取り戻したのでした。

結局、売り主との交渉の末、55万円に価格はあがりましたが、トラストで評価をみてもらうとやはり300万〜350万円の担保価値はあると確認できたので、55万円にて購入することになりました。

しかし、あくまで共担用の物件のため、リフォームする気はさらさらなく、見に行く気にもなりません。

購入から約3カ月、放置したままにしてました。

ただ、人が住んでいない物件なので、火災保険も居住用建物としての保険を掛けることが出来ないのが気がかりで、大家仲間に相談したところ、場所も悪くないし、安くリフォーム出来ればそれの方が良さそうだ(火災保険もかけられて安全だし)と思うにいたり、リフォームする決心をしました。

残置物の処理は、複数の業者に見積依頼したところ、最終的に室内室外含め税込み40万円でやってくれることになりました。

さらに、異臭を消すための洗浄消毒、リフォーム完了後のクリーニング込みで税込み50万円で確定したので一安心です。

なんでも怖がらずに、複数の見積もりをとってみることが大事ですね。

近隣の不動産屋に確認したところ、駐車場が2台とれるので、想定家賃は5万円〜5.5万円位になりそうです。

懇意にしている業者にリフォーム見積もりを依頼すると、100万円〜150万円位でなんとかなりそうとの事でした。

家賃5.5万円とすると
×12ヶ月=66万円

購入価格 55万円
リフォーム代 150万円
残置物とクリーニング 50万円
合計 255万円

想定利回り25.8%

リフォーム100万円に抑えられれば、利回り30%を超えるので、その範囲を目指してリフォームする方針も立ちました。

ということで、今後は、残置物処理から、リフォーム、賃貸付けと挑戦していく予定です。

そもそも購入した時点で、共同担保としての役割は達成している物件なので、今後は安くリフォームする勉強と思って、取り組んでいこうと思っています。

また、無事に賃貸付けまで達成できましたら、鼻息荒く報告させて頂きます!

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